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红盘一摇号，板块二手房就会陷入“冰封”。

(资料图片仅供参考)

这已是公认的规律。因为同区域的新房与二手房，本质上就是一场“零和游戏”。当限价新房持续入市，就会抽走绝大部分购买力。

但反过来看， 一旦新房热度过高，也会进一步衬托相邻次级板块的性价比 ，促进成交。

今年的申花之于蓝孔雀，就是典型代表。

一开年， 两大红盘馥香园和杭曜置地中心，就上演了“你追我赶”的推盘接力赛 ，直到现在还未停止（ 杭曜最新预售证今天补登记 ）。

申花主流二手房成交难度大增，隔壁的蓝孔雀业主却笑开了花。

手边买房数据显示， 今年2-3月，蓝孔雀和学院府分别网签18套和10套 ，比锦绣之城、首开杭州金茂府、宜和园、养云静舍、武林邸加起来还要多。

整个申花，只有走性价比路线的万家花城，可堪比拟。

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仔细分析成交房源，还可以发现一个现象： 77㎡两房成交特别多 。

蓝孔雀18套成交房源中，77㎡有7套，占比近4成；学院府更夸张，10套房源有6套是77㎡，多达6成。

因为户型小，总价也相当友好。

“ 看毛坯还是精装，主流总价基本在400-430万间 。”周边中介说。

换言之，单价差不多5万2-5万6。

这是什么概念？想想 社保内卷不断升级的馥香园 ， 想想直接限售5年的杭曜 ，光限价就要5万5和4万6多。

蓝孔雀板块距杭曜仅一站地铁，又有得房率优势，性价比确实挺诱人。

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但摇号刺激也好，价格实惠也罢，都是表面因素。

“最核心原因，还是 在此基础上的学区诱惑力，太大了 。”中介表示， 买家基本都是读书目的 。

虽然这是一所新学校，但再怎么说，也是拱墅区重点打造的九年一贯制公办学校，还有 上海华师大 背书。

硬件和师资都属一流梯队，假以时日，优质学区的形成，还是值得期待的。

而经过多年发展，蓝孔雀板块的城市界面已相当成熟。商品房聚集成片，虽没有申花、奥体那般高大上，但也可以住得比较体面。

西侧一路之隔，更是占地700亩的大运河亚运公园 。

除了亚运场馆，还有十二坊商街、三叶湖、主题营地、儿童乐园等运动休闲设施。即便工作日，也能聚集大量周边居民、游客、及网红等。

将来，10号线往南一站，还有大型综合体——华润万象天地。

兼具公园、商业等优点，又将总价门槛控制在400万，还是主城次新学区房，也难怪成交不断了。

不过奇怪的是，同板块的金镶玉、汀澜府和雍景湾等盘，成交明显少得多。

“ 主要还是小区品质上有差距 ”。中介解释道。无论学院府还是蓝孔雀，仅凭“铝板+玻璃幕墙”的高级立面，就能轻松胜出。

而77㎡两房虽小，但也能满足基本居住，舒适度更远超老破小。

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主城范围内，想要找到类似板块，真的不容易。

首先，你得是次新房，且 交付时间尽量控制8年内 。因为入住时间过长，很可能意味着园区老化，设施陈旧，居住感上有所不足。

除了小区品相，板块整体气质也不能太拉胯。

最好是相对纯粹的商品房区块，若小区之间档次相差太大 （ 或老小区众多 ）， 生源质量无法保证 ，容易影响学区氛围的形成。

至于面积不用太大，但至少保证两房。这样普通三口之家，也能住得比较舒服。

另外，板块如果拥有完善的配套，那就更好了。类似大公园、地铁、综合体、医院等等，都是重要加分项。

当然，最关键的还是学校和价格。

尽管现在“遍地名校”，但名校和名校之间的区别还是挺大的——比如通常本部好于分部，老牌公办教学质量相对有保证等。

至于 总价控制在400多万 ，则意味着大多数人买得起，相当于 “主城学区房刚需线” 。

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虽然稀少，但按图索骥之下，还是发现了两个相似板块。

一个是 艮北新城的杨柳郡 ，今年2-3月，足足网签了44套。其中，100㎡以下成交房源高达38套。

去掉70㎡以下的一房（ 44㎡和66㎡ ）， 70-95㎡的成交房源，仍有27套 。都是两三房格局，主流总价控制在400-500万。

还有一个是 之江新城的云荷廷 ，2月至今卖掉了20套二手房。

这其中， 超过一半 （ 11套 ） 是89㎡三房 。从网签价看，最低350万，最高479万。去除做低等因素，总价400-450万应该差不多。

对比蓝孔雀板块，艮北和之江高度相近。

都是成片的现代化商品房居住板块，整体定位以刚改为主，都有地铁和综合体。

最重要的学区，蓝孔雀是外来的华师大，艮北和之江则是杭州两大老牌公办学校—— 采荷实验澎致小学和求是 （ 之江 ） 二小 。

学区概念是在弱化，但家长对优质教育的追求从未停止。只要这个逻辑不变，学区房就不会消散。

蓝孔雀、艮北和之江这样的高性价比学区板块，自然容易脱颖而出了。

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